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    房市进入深度调整期 融资偿债成房企续命关键


    来源:中国产业经济信息网   时间:2019-03-16





      新春伊始,一轮房地产企业融资热潮在业内掀起。专家指出,房市进入深度调整期,应对偿还到期债务风险是房企融资的重要原因。
     
      2月以来,从龙头房企到小房企,融资成为楼市的看点。
     
      2月23日,碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展,2月20日状态变更为“已反馈”,拟发行金额12.50亿元。
     
      2月25日,深交所披露信息显示,万科一宗ABS计划进展也顺利,状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。
     
      2月27日,金地集团(600383)发行2019年度第一期超短期融资券,发行金额30亿元,其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金,21亿元用于兑付发行人到期债券。
     
      而在同一天,美的置业公开发行2019年第二期公司债券,发行规模不超过10亿元。
     
      境内融资规模缩减
     
      据国信证券(002736)信息显示,截至2月26日,2月产业债净融资较1月明显回落,具体到房地产行业,2月房地产行业净融资43亿元,较1月减少137亿元,房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
     
      在ABS的发行上也并不顺利。据WIND的数据显示,1月ABS发行总数为94只,2月仅有13只,成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只,随着整体规模的减少,房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为,从数量上看,ABS发行数量大幅减少。
     
      同策研究院统计的信息显示,在1月不到半个月的时间内,已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临,警惕风险,关注基础资产的质量成为审核关注点。
     
      易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,融资跟大环境有关系,当前房地产行业受到打压,整个金融环境也不好,所以造成房企融资比较困难。另外,在处于去杠杆、去泡沫化的阶段,对于企业的审核会比较严格,而且周期拉长,通过的可能性就不高。加上,部分银行拒绝向中小型房企提供贷款,使得融资减少。房地产政策的调控,增加了融资成本,也造成了房企融资难的困境。
     
      2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办举行的“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会上表示,要继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题,要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款,促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。
     
      中原地产首席分析师张大伟对此表示,银保监会和央行近日密集提及防范房地产金融风险,其相关表述表明,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。近期,房企融资难度有所缓解,但因为房企缺血过多,目前房企融资难度依然比较大。
     
      对此,中研普华研究员覃崇在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,房企融资难,首先需要重视国家政策转变。房地产行业的发展直接受国家政策的指导,房企要随时关注国家政策的转变,紧跟国家政策步伐,制定合理的发展战略。其次,要学会抱团取暖。企业之间互助、形成联盟,共同发展。中小型房产公司可以与大开发商合作,以大开发商的名义申请贷款,可能要容易一些,包括一些非银行机构的融资。再者,要尽可能压缩开发成本,不要做太大体量的项目?;擞檬滞返南钅?,使投资者认可其经营的项目是具有持续性稳定性的。此外,要拓宽融资渠道,如利用海外的一些融资平台进行融资。
     
      海外融资近90亿美元
     
      据中原地产研究中心统计数据显示,春节后,已经有超过25家房企发布境外融资的信息,融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资,比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。
     
      而这是否意味着,融资环境的宽松?
     
      覃崇认为,连续的融资,并不意味着融资环境的宽松,从另一个角度看,融资是为了应对越来越严格、要求越来越高的标准,未来可能产生的债务。从这个角度看,也许未来的融资环境更加严峻。
     
      如果只着眼于今年,严跃进告诉记者,融资环境还是相对宽松的。尤其是银行对结构性去杠杆去得差不多以后,接下来肯定会有些较好的市场机会。同样,接下来还是判断市场周期,如果认为价格市场会有回暖迹象,一些企业还是可以适当去参与一些融资,这些融资是有保障的。但如果对市场判断不清晰的话,现在盲目融资,潜在的风险和融资成本还是会比较高的。
     
      记者采访中获悉,虽然个别大房企的融资成本出现下降,但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据,票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。
     
      有业内人士表示,多数海外发债房地产企业的业务主要仍在国内,海外募集的资金仍要换回国内,同时叠加美元加息,因此,海外发债成本还是较高的。
     
      尽管如此,依然阻挡不了国内房企海外融资的脚步。记者采访得知,发债用途主要分为四大类,即偿还贷款、资金补充、住房租赁项目建设和其他项目建设。其中,房企发债用于偿还贷款的比率最高。
     
      张大伟分析认为,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,房企更关注资金链的安全,体现在拿地预计将更加谨慎,越来越多的房企抓紧窗口期,加快融资以应对未来的还债高峰期。
     
      从一些企业的融资公告内容来看,债务再融资仍是房企融资的主要目的。同策研究院李见林表示,对房企来说,由于受到还债潮的集中兑付,这一轮融到的资金房企基本用于还债,眼下保命大于发展,现金流重于利润,快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。(记者 赵琳琳)
     
      转自:中国产经新闻报

     

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